Home / :BLOG: / REIT : Terperangkap dengan Propaganda Hutang Negara

REIT : Terperangkap dengan Propaganda Hutang Negara

REIT: Penjelasan lanjut yang agak panjang tetapi anda perlu baca untuk memahami. Ini hak anda:

Saya telah jawab posting TPM Wan Azizah semalam yang cuba menipu bahawa REIT bukan satu cara untuk jual aset negara.

Hari ini saya jelaskan dengan lebih lanjut apa itu REIT dan mengapa ini bukan cara terbaik untuk kerajaan mencari dana dan sebab-sebab mengapa PH memilih cara REIT.

Inilah langkah-langkah ringkas untuk mewujudkan sebuat REIT hartanah untuk airport ataupun hospital kerajaan.

1. Pilih tanah-tanah kerajaan untuk dimasukkan kedalam REIT.

2. Cara firma luar untuk menanggarkan nilai tanah. Untuk contoh ini, kita ambil jumlah nilai tanah sebagai RM10 bilion.

3. Menentukan kadar pulangan tahunan untuk REIT.

Biasanya kadar pulangan REIT ialah di sekitar 6% setiap tahun. Ia tentu lebih tinggi dari kadar faedah bon kerajaan. Kalau bukan lebih tinggi, pelabur akan memilih untuk melabur dalam bon kerajaan sahaja.

Pulangan ini akan dibayar dalam bentuk sewa kepada REIT setiap tahun.

4.  Mewujudkan syarikat REIT.

5. Tanah-tanah yang dipilih akan dipindahkan kepada syarikat REIT ini.  Kita juga ambil contoh bahawa tanah bernilai RM10 bilion ini akan mewujudkan 10 bilion unit.

Maka jumlah unit dalam REIT yang dibayar ialah 10 bilion unit.

6. Kerajaan kemudiannya jual 30% kepentingan iaitu 3 bilion unit bernilai RM3 bilion kepada pelabur-pelabur swasta. Baki 7 bilion unit disimpan oleh kerajaan.

Dengan ini, kerajaan telah medapat dana RM3 bilion tanpa meminjam tetapi kepentingan 30% kerajaan dalam tanah-tanah ini telah dijual.

Hutang negara pun tidak naik dan rakyat tidak marah.

Dalam segi politik, ini ialah satu kebaikan untuk PH.

Tetapi adakah ini cara yang baik berbanding meminjam RM3 bilion melalui bon kerajaan baru?

Kita lihat dari tempoh 20 tahun.

REIT:

– Jumlah dipinjam: RM3 bilion
– Kadar pulangan kepada pelabur: 6%
– Pulangan dibayar oleh kerajaan setiap tahun: RM180 juta
– Pulangan dibayar selepas 20 tahun: RM3.6 bilion

Walaupun sewa dibayar ia tentu akan meningkat dalam 20 tahun, kita abaikan ini dalam pengiraan kita.

Tetapi nilai tanah pasti akan naik selepas 20 tahun.

Maka jika nilai tanah cuma naik satu kali ganda selepas 20 tahun, maka kerajaan juga akan terlepas kenaikan nilai RM3 bilion ini.

Maka jumlah dibayar dan dilepaskan oleh kerajaan selepas 20 tahun adalah: RM3.6 bilion + RM 3 bilion = RM6.6 bilion.

BON Kerajaan:

Jika kita tidak guna cara REIT, kita boleh menerbitkan bon kerajaan tempoh 20 tahun untuk mengumpul RM3 bilion ini.

– Jumlah bon diterbit: RM3 bilion
– Kadar faedah bon: 3.85%
– Jumlah faedah dibayar setiap tahun: RM115.5 juta
– Jumlah faedah selepas 20 tahun: RM2.31 bilion

Jumlah RM2.31 bilion ini jauh lebih rendah berbanding jumlah RM6.6 bilion di dalam kes REIT.

Ini bermakna kerajaan akan rugi RM4.29 bilion jika kita pakai cara REIT berbanding dengan menerbitkan pinjaman bon.

Akan tetapi, ada beberapa kerugian kepada kerajaan PH jika mereka memilih bon pinjaman dan tidak menggunakan cara REIT:

1) Kroni-kroni yang akan membeli REIT ini akan ketinggalan.

2) Syarikat-syarikat penilaian tanah, insuran, kewangan dan peguam swasta yang tentu akan diperlukan untuk REIT ini juga kehilangan peluang.

3) Hutang negara akan naik lagi dan ini tidak baik dalam segi politik untuk PH.

4) Tidak senang untuk melepaskan baki 70% unit-unit REIT yang sudah di dalam bentuk cair kepada pelabur swasta.

Sebenarnya, PH telah terperangkap dalam permainan propaganda hutang negara mereka.

Ini ialah kerana mereka selalu menarik perhatian kepada hutang negara semasa mereka menyerang BN dan tidak pernah menimbulkan kadar pulangan ataupun kenaikan nilai aset kerajaan. Ini pula diburukkkan lagi dengan penyokong dan pengundi yang mudah terperdaya dengan propaganda ini.

Ya, kerajaan BN dahulu memang ada kenaikan hutang tetapi kita juga telah membina dan mengumpul banyak lagi aset yang memberi pulangan yang baik.

Kini, PH akan jual aset-aset yang kita kumpul ini untuk tidak meminjam agar angka hutang negara tidak kelihatan akan naik dengan lebih cepat berbanding BN.

Oleh kerana PH lebih mementingkan propaganda politik hutang negara dan kroni-kroni, mereka tetap akan pilih cara REIT walaupun ianya jelas merugikan negara dan rakyat bagi jangkamasa panjang.

Status FB DS Najib Razak pada 20hb Febuari 2019

“Kumpul hartanah-hartanah”.

“Benarkan para pelabur institusi dan individu mengambil bahagian.”

Macam ini pun bukan bermaksud jual kepentingan dalam hartanah kerajaan ke?

Kerajaan PH nak tipu siapa?

Boleh baca di sini: Apa itu REIT?

https://loanstreet.com.my/ms/pusat-pembelajaran/siri-perancangan-kewangan-bahagian-2-reit-sejenis-pelaburan-yang-lebih-bijak

“Hal ini membenarkan anda untuk melabur dalam hartanah secara tidak langsung. Anda akan mampu mempunyai sebahagian saham untuk pangsapuri, hotel, hospital, bangunan pejabat, pusat membeli-belah dan gudang bergantung pada REIT apa yang anda membeli.”

Loading...